Kiracı Tahliye Davası Nedir, Kim Açabilir? Hangi Sebeplerle Açılır?

;

Kira ilişkileri çeşitlidir. Kişiler arasında kiralama işlemine konu olan şey; bir taşınır veya taşınmaz eşya, bir hakkın kullanımı, bir ürün ve hasılat vs. olabileceği gibi bir konut veya çatılı işyeri de olabilir. Temel olarak 3 tür kiradan söz edilebilir;

1. Adi Kira; Adi kira bir taşınır veya herhangi bir taşınmaz malın genel hukuk kurallarına göre kiralanmasıdır.

2. Ürün ve Hasılat Kirası: Kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir.

3. Konut ve Çatılı İşyeri Kirası: Konut ve çatılı işyerlerinin kiralanması da bir taşınmazın kiralanması niteliğinde olsa da hukuk düzeni bu taşınmazların kiralanması ve tahliyesi için ayrı ve özel bir rejim ve hukuk kuralları benimsemiştir.

Temel olarak 2 tür kira sözleşmesi vardır;

1. Yazılı kira sözleşmesi: Noter huzurunda resmi yazılı şekilde veya taraflar arasında adi yazılı bir biçimde düzenlenebilir. Yazılı kira sözleşmesi de kendi içerisinde ikiye ayrılmaktadır;

a. Belirli süreli kira sözleşmesi; Kiralanan taşınmazın kira başlangıç ve bitiş sürelerini içerir. Sözleşme uzatılmak istenirse her periyotta yenilenmelidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Bunun istisnası kira süresinin 10 yılı bulmuş olmasıdır. On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Uygulamada belirli süreli kira sözleşmesinin konutlar için 1 yıl süreyle yapıldığı görülmektedir. Çatılı işyerleri için ise süre genelde daha uzun belirlenir.

b. Belirsiz süreli kira sözleşmesi; Kira başlangıç tarihi bellidir ancak bitiş tarihi belli değildir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”

2. Sözlü kira sözleşmesi: Taraflar arasında iradelerinin uyuşmasıyla sözlü olarak akdedilir. Ancak uyuşmazlık çıkması durumunda ispat sorunu yaşanmaktadır.

Tahliye davası; kira sözleşmesi ile kiracıya teslim edilen ev, işyeri veyahut başka bir taşınmazdan kiracının çıkarılması için açılan gayrimenkul davasıdır. Tahliye davasının amacı mülkün boşaltılmasıdır ve belirli bir kira sözleşmesinin süresinin dolması, mülk malikinin ihtiyaçları, kiracının borcunu yerine getirmemesi gibi sebeplerle açılabilir.

Kira ve tahliye ile ilgili davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Neticede kira ve tahliye ile ilgili davalar taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

Tahliye davasını kural olarak kiraya veren taraf açar. Ancak somut olayın özelliklerine göre yeni malik veya intifa sahibi kişilerin de tahliye davası açması mümkündür. Ancak malikin kiraya verenden farklı bir kişi olması halinde malik, kiracıya ihtarname göndererek malik olduğunu ispat etmelidir. Bu bildirimden sonra tahliye davası açılabilir.

Tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye davası açılan durumlarda TBK m.352’ye göre taahhüde dayalı tahliye hakkı yalnızca kiraya verene aittir. Ancak taahhütnameden sonra taşınmazın el değiştirmesi durumunda yeni malik de tahliye taahhüdünü kullanarak dava açabilir.

Yeni malik, taşınmazın kira ilişkisi devam ederken taşınmazın mülkiyetini kazanan kişidir. Yeni malikin, mülkiyeti kazanması tek başına tahliye davası açabilmesi için yeterli değildir. Bu durumda davanın açılabilmesi için TBK m.351’ de düzenlenen şartların bulunması gerekir. Bunlar;

• Yeni malikin, kendisinin veya yakınlarının taşınmaza ihtiyacının olması
• Yeni malikin taşınmazı edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya ihtar göndererek taşınmazın tahliyesini istemesi gereklidir

Son olarak bildirim tarihinden itibaren 6 ay içinde tahliye davası açmalıdır.

;

a) 10 Yılı Geçen Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinde Tahliye

Kiraya veren belirsiz süreli kira sözleşmesini 10 yılın sonunda hiçbir neden göstermeksizin sona erdirebilmektedir. Ancak kiraya verenin belirsiz süreli kira sözleşmesini 10 yılın sonunda sona erdirebilmesi için fesih dönemi ve fesih bildirimine dikkat etmesi gerekmektedir. Buna göre kiraya veren 6 aylık fesih döneminin sonunda geçerli olacak şekilde en az 3 ay önceden kiracıya yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir.

b)  10 Yılı Geçen Belirli Süreli Kira Sözleşmesinde Tahliye

TBK m.347 gereğince belirli süreli kira sözleşmesinde kiracı belirlenen sürenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça kira sözleşmesi 1 yıl daha uzamış sayılır. Sözleşme belirlenen sürenin üzerine 10 yıl daha uzarsa, 10. Yıl kiraya veren sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahip olacaktır. Buna göre kiraya veren, 10 yıllık uzama yılının bitiminden sonraki  süreyi izleyen her uzama yılından en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir.

Kiracının kirayı ödememesi veya zamanında ödememesi ile kira süresinin sona ermesi halinde kiralayanın tahliye talepli ilamsız icra yoluna başvurması mümkündür. Bu yol ile kiracıya ödemediği kira bedellerini ödemesi talepli ve aksi takdirde tahliye yolunun işletileceğinin belirtildiği bir ödeme emri gönderilir ve 30 gün içinde ödeme yapması ihtar edilir. Bu takibin dayanağı yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesi olmalıdır. Kiracı ödeme emrine 7 gün içinde itiraz ederek takibi durdurabilir veya borcunu verilen sürede ödeyebilir. Kiracının takibe itiraz etmesi durumunda takibin devamı için kiraya verenin icra mahkemelerinde itirazın kaldırılması ve tahliye talebiyle dava açması gerekmektedir. Kira bedelinin eksik ödenmesi veya ödenmemesi hallerinde ilamsız icra takibi ile kira alacakları elde edilebilir. Ayrıca geçerli bir tahliye taahhütnamesi veya yazılı kira sözleşmesi mevcutsa bunun ilamsız icra takibine konu edilmesi ile kiracının taşınmazdan icra takibi yoluyla tahliyesi de sağlanabilmektedir. Koşullar mevcutsa bu ikisinin aynı icra takibi ile sağlandığı görülür.

TBK m.350 vd. hükümleri gereğince kiracının dava yoluyla tahliye sebepleri kanunda sayılan hallerle sınırlıdır.

a) Kiraya Verenin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye

Kiralananı kendisinin, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerden birinin konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa bu ihtiyacı gerekçe göstererek kiracıyı tahliye talebinde bulunulabilir. Bu sebeple açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için ihtiyacın zorunlu olduğunun mahkeme önünde kanıtlanması gerekir. Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun süreye bağlı ihtiyaçlar sebebiyle tahliye kararı verilemez.

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılmasında;

Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracıya ihtar gönderme zorunluluğu bulunmaz. Ancak kiralayanın kiracıya, sürenin bitiminden 1 ay önce ihtar göndermesi dava açma süresini 1 yıl uzatır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, ihtiyaç sebebiyle tahliye dacası açmak için fesih bildirim süresi olan 6 aylık dönemin sona ermesinden itibaren 3 ay öncesine kadar kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekir. İhtarname şartına uyulduğu takdirde sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılabilir. Davanın açılabilmesi için kiracının kusurlu olması gerekmez. Yani kiracı düzenli ve zamanında ödeme yapsa dahi bu dava açılabilir.

b) Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Kiralananı sonradan edinen kişinin; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişinin kiralanana ihtiyacı sebebiyle edinme tarihinden başlayarak 1 ay içerisinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı dava ile sona erdirebilir.

c) Yeniden İnşa veya Tadilat Sebebiyle Tahliye

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı söz konusuyla ve bu işler sırasında kiralanın kullanımı imkânsız hale geliyor ise kiracının tahliyesi talep edilebilir. Kiraya verenin dava sonucunda tadilat nedeniyle kiracıyı tahliye etmesi halinde ciddi bir tadilat yaptırması gerekir. Örneğin; binanın yeniden yapılması, bir oda veya kat eklenmesi gibi durumlar olabilir. Kiralayanın bu davayı 3 ay önceden yapılacak bildirimle ve 6 aylık dönem sonundan itibaren 1 aylık süre içerisinde bu dava açılmalıdır. Davanın süresini hâkim kendiliğinden göz önünde bulundurur.

d)Tahliye Taahhütnamesi Sebebiyle Tahliye

Tahliye taahhütnamesi; kiracının, kiraya verene belirli bir tarihte kiralanan yeri boşaltamaya dair garanti vermesidir. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için taahhütnamenin; yazılı olması, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten sonra yapılmış olması ve hangi tarihte boşaltılacağının yazılması gerekir. Kiracı tahliye taahhütnamesine rağmen konutu boşaltmaz ise kiraya veren 1 ay içinde icraya başvurarak veya doğrudan dava açarak kiracının tahliyesi talebinde bulunabilir.

e)  Kira Bedelinin Ödenmemesi Üzerine İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye

Sözleşmede kararlaştırılan kira bedeli kiracı tarafından eksiksiz olarak ve zamanında ödenmelidir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. 1 yıl veya daha uzun sözleşmelerde 2 haklı ihtar sonrasında ise tahliye davası için belirli bir süre geçmesine gerek yoktur. Kira yılının bitmesi beklenmelidir.

f) Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Konutunun Bulunması Sebebiyle Tahliye

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Ancak kiraya verenin sözleşme kurulurken bu durumdan haberi varsa bu sebebe dayalı olarak sözleşmenin feshini talep edemeyecektir.

TBK m.355 gereğince Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.’’

1 Eylül 2023 tarihi itibariyle kira ile ilişkili uyuşmazlıklar bakımından da dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk müessesesi getirilmiştir.

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B/1-a hükmüne göre; ‘’...Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:

a)      Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar…’’

Yeni düzenleme ile kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar için dava yoluna başvurmadan önce zorunlu olarak arabuluculuk sürecinin işletilmesi zorunludur. Ancak kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi işlemlerini gerçekleştirmeden önce arabulucuya başvurma zorunluluğu yoktur.

   Kira ve tahliye hukuku, tahliye davası avukatlık ve danışmanlık ücretleri müvekkil ile avukat arasında somut olayın özelliklerine göre değişkenlik gösterir ve taraflar arasında serbest bir biçimde belirlenmektedir. Bu noktada avukatlar için asgari ücret niteliği gösteren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) önem arz eder. Avukatların bu tarifede belirtilen ücretlerin altında bir ücretle iş alması yasaktır. Bu asgari ücretler davaların karmaşıklığına, mahkemesine, sürecin uzunluğuna ve diğer faktörlere bağlı olarak değişebilir. Ayrıca avukatlık asgari ücret tarifesi her yıl yenilenir ve güncellenir. Bunun yanında Ankara Barosu Avukatlık Tavsiye Ücret Tablosu mevcuttur. Bu ücret tarifesinin bir öneri niteliği taşıdığı da belirtilmelidir. Avukatlık ücretleri yine avukat ve müvekkil arasında; asgari ücret tarifesi, çalışma saatleri, davaya hazırlık süreci, delil toplama işlemleri, savunma stratejilerinin belirlenmesi, duruşmalar, müvekkil ile iletişim, avukatın deneyimi, uzmanlığı, bulunduğu şehir veya bölge gibi faktörlere bağlı olarak serbest bir şekilde belirlenmektedir.

Neticede belirtmek gerekir ki; kira ve tahliye hukuku en çok prosedüre sahip olan hukuk alanlarından biridir. Kira ve tahliye ile ilgili hemen her husus sıkı ve detaylı biçimde düzenlenmiş sürelere, ihtarname şartlarına vs. bağlanmış durumdadır ve kira ve tahliye ile ilgili hükümler teknik bir düzenlemeye sahiptir. Ayrıca kira artış bedeli gibi hususlarda sıklıkla değişen oranlar söz konusu olmaktadır. Kira ve tahliye hukukunda düzenlenen fesih dönemi, fesih bildirim süresi gibi sürelere uyulmaması, sürelerin kaçırılması gibi durumlarda ilgili hakkın tekrar ileri sürülebilmesi veya kullanılabilmesi 1 ila 6 yıl kadar gecikebilmektedir. Dolayısıyla kira ve tahliye hukuku ile ilgili iş ve uyuşmazlıklar bakımından alanında uzman bir avukattan hukuki yardım alınması oldukça önemlidir.

Önemle belirtmek gerekir ki bu yazıdaki bilgilerin tamamı genel bir bilgilendirme içermekte olup hukuki danışmanlık ve reklam gibi algılanmamalıdır.  Yaşanılan her bir olay ve uyuşmazlığın bağımsız biçimde ayrı bir hukuki değerlendirmeye tabi tutulması gerekir. Ayrıca her bir hukuki konu ve meselenin çözümü uzman bilgisi gerektirmektedir. Bu sebeple de karşı karşıya kaldığınız hukuki uyuşmazlıklar ve olaylar için yetkin bir avukattan hukuki danışmanlık almanızı, Yargıya taşınan uyuşmazlıklar açısından da dosyalarınızı yetkin bir avukat aracılığı ile takip etmenizi öneririz. Yukarıdaki makale ile ilgili olarak veya her türlü hukuki destek ve danışmanlık için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.