Kira ve Tahliye Hukuku Nedir ? Bilmeniz Gerekenler

     Kira ilişkileri çeşitlidir. Kişiler arasında kiralama işlemine konu olan şey; bir taşınır veya taşınmaz eşya, bir hakkın kullanımı, bir ürün ve hasılat vs. olabileceği gibi bir konut veya çatılı işyeri de olabilir. Temel olarak 3 tür kiradan söz edilebilir;

1) Adi Kira: Adi kira bir taşınır veya herhangi bir taşınmaz malın genel hukuk kurallarına göre kiralanmasıdır.

2) Ürün ve Hasılat Kirası: Ürün ve hasılat kirası; kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir.

3) Konut ve Çatılı İşyeri Kirası: Konut ve çatılı işyerlerinin kiralanması da bir taşınmazın kiralanması niteliğinde olsa da hukuk düzeni bu taşınmazların kiralanması ve tahliyesi için ayrı ve özel bir rejim ve hukuk kuralları benimsemiştir.

Kira ve tahliye hukuku temel olarak; konut veya çatılı işyeri sahipleri ile bunların kiracıları arasındaki ilişkileri, hak ve yükümlülükleri ve uyuşmazlıkları düzenleyen hukuk alanıdır. Bu alanda en sık görülen uyuşmazlığın kiracının konut veya çatılı işyerinden tahliye edilmesi noktasında çıktığını söylemek mümkündür. Tahliyenin hangi durumlarda mümkün olacağını, sürecini vs. kira ve tahliye hukuku düzenlemektedir.

         Kira ve tahliye hukukunda süjeler; kiralayan/kiraya veren (ev/işyeri sahibi) ile kiralayan/kiracıdır. Konu ise kiralanan yani bir konut veya çatılı işyeri olmak üzere bir taşınmazdır/gayrimenkuldür.

         Kira hukukunun kiraya veren-kiracı arasındaki ilişkide nispeten dezavantajlı durumda olan kiracıyı koruyan bir niteliği olduğu söylenebilir. Kiracının kiralanandan tahliye edilmesi, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi gibi durumlar sıkı biçimde düzenlenmiştir ve kiracı lehine düzenlemeler ağırlıktadır.

Kira ve tahliye hukuku ile ilgili usul ve esasları belirleyen ve başvurulacak temel kanun Türk Borçlar Kanunudur.

        Kira ve tahliye hukukunun kapsamına kira sözleşmeleri, kiracının bildirim ve dava yolları ile tahliyesi, tahliye taahhütnamesi, kira ve tahliye uyuşmazlıkları ve bunlara bakmakla görevli ve yetkili mahkeme, kira ve tahliye hukukunda arabuluculuk gibi konular girmektedir.

Kira Sözleşmeleri

     Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

      Temel olarak 2 tür kira sözleşmesi vardır;

1. Yazılı kira sözleşmesi: Noter huzurunda resmi yazılı şekilde veya taraflar arasında adi yazılı bir biçimde düzenlenebilir. Yazılı kira sözleşmesi de kendi içerisinde ikiye ayrılmaktadır; a)  belirli süreli kira sözleşmesi ve b) belirsiz süreli kira sözleşmesi. 

   a. Belirli süreli kira sözleşmesi; Kiralanan taşınmazın kira başlangıç ve bitiş sürelerini içerir. Sözleşme uzatılmak istenirse her periyotta yenilenmelidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Bunun istisnası kira süresinin 10 yılı bulmuş olmasıdır. On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Uygulamada belirli süreli kira sözleşmesinin konutlar için 1 yıl süreyle yapıldığı görülmektedir. Çatılı işyerleri için ise süre genelde daha uzun belirlenir.

   b. Belirsiz süreli kira sözleşmesi; Kira başlangıç tarihi bellidir ancak bitiş tarihi belli değildir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”

2. Sözlü kira sözleşmesi: Taraflar arasında iradelerinin uyuşmasıyla sözlü olarak akdedilir. Ancak uyuşmazlık çıkması durumunda ispat sorunu yaşanmaktadır.

       Kiracının kiralanan taşınmazdan tahliyesi belli sebeplerle mümkündür. Öncelikle tarafların aralarında akdettikleri kira sözleşmesinin hükümlerine uyup uymadıkları hususu önemlidir. Zira bir özel hukuk-borç ilişkisi olan kira ilişkisinde, emredici hukuk kuralları saklı kalmak üzere, tarafların arasındaki kira sözleşmesi kanun hükümlerinden önce gelir ve uyuşmazlık da bu çerçevede çözümlenir.

       Kiracının tahliyesi kiraya veren tarafından kiracıya bir yazılı bildirim ile tahliye sebebinin ve tahliye için tanınan sürenin belirtilmesi ile olur. Belirtilen sürede kiracı kiralananı tahliye etmezse dava yoluna gidilebilir. Kiracının tahliyesinin genel olarak yazılı bildirim yolu ve dava yolu olmak üzere iki yolla sağlanabileceği söylenebilir.

       Kiracının sözleşmede belirlenen ücreti ödememesi, aksatması, kanunlarda belirlenen sınırlara uygun şekilde yapılan kira artışını kabul etmemesi, komşuluk hukuku kurallarını ihlal etmesi, taşınmaza kasıtlı olarak zarar vermesi, taşınmazı özensiz kullanması vb. durumlar ile kanunda yazılı bazı hallerde kiracının tahliyesi birçok farklı yolla mümkündür.

       Kiracının kira bedellerini ödememesi durumunda kiraya verenin başvurabileceği birtakım yollar mevcuttur. Bu yollar şu şekildedir;

1. Kiracının Bildirim Yoluyla Tahliyesi

Kiracının bildirim yoluyla tahliye edilmesi hususunda kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olması önem arz eder. Bu hak esasen kiracı bakımından düzenlenmiştir. Kiralayanın bildirim yoluyla kiracıyı tahliyesi ise ancak kira süresinin 10 yılı bulması durumunda mümkün olabilecektir.

       Belirli süreli kira sözleşmelerinde; kiracı belirlenen sürenin bitiminden 15 gün önceye kadar yazılı bir bildirimde bulunmadıkça kira sözleşmesi aynı koşullarda 1 yıl daha uzatılmış sayılır. Kiralayan sözleşme süresinin bittiği gerekçesiyle sözleşmeyi feshedemeyecektir. Ancak belirlenen sürenin üzerine kira süresi 10 yıl daha uzarsa 10. uzama periyodunun sonunda kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme hakkı söz konusudur. Bu durumda kiraya veren her uzama yılının bitiminden 3 ay öncesine kadar yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Fesih bildirimi üzerine kiracı evi tahliye etmezse, icra takibi ve/veya dava yollarına başvurulacaktır.

       Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise; kiracı genel hükümlerdeki fesih dönemi ve fesih bildirim süresi şartlarına uymak şartıyla sözleşmeyi her zaman feshedebilir. Kiraya veren ise kira süresinin 10 yılı bulması durumunda 10 yılın sonunda hiçbir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahiptir. Ancak yine de kiracının fesih dönemine ve fesih süresine uyması gerekmektedir. Yasal fesih dönemi 6 aylık kira döneminin sonudur. Fesih bildirim süresi ise 3 aydır. Kiraya veren 6 aylık fesih döneminin sonunda geçerli olacak şekilde en az 3 ay önceden kiracıya yazılı bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilir. Ancak belirtilen fesih dönemine ve süresine uyulmamışsa fesih bildirimi bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur. Fesih bildirimi üzerine kiracı evi tahliye etmezse, icra takibi ve/veya dava yollarına başvurulacaktır.

       Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.

2. Kiracının İlamsız İcra Yoluyla Tahliyesi

Kiracının kirayı ödememesi veya zamanında ödememesi ile kira süresinin sona ermesi halinde kiralayanın tahliye talepli ilamsız icra yoluna başvurması mümkündür. Bu yol ile kiracıya ödemediği kira bedellerini ödemesi talepli ve aksi takdirde tahliye yolunun işletileceğinin belirtildiği bir ödeme emri gönderilir ve 30 gün içinde ödeme yapması ihtar edilir. Bu takibin dayanağı yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesi olmalıdır. Kiracı ödeme emrine 7 gün içinde itiraz ederek takibi durdurabilir veya borcunu verilen sürede ödeyebilir. Kiracının takibe itiraz etmesi durumunda takibin devamı için kiraya verenin icra mahkemelerinde itirazın kaldırılması ve tahliye talebiyle dava açması gerekmektedir. Kira bedelinin eksik ödenmesi veya ödenmemesi hallerinde ilamsız icra takibi ile kira alacakları elde edilebilir. Ayrıca geçerli bir tahliye taahhütnamesi veya yazılı kira sözleşmesi mevcutsa bunun ilamsız icra takibine konu edilmesi ile kiracının taşınmazdan icra takibi yoluyla tahliyesi de sağlanabilmektedir. Koşullar mevcutsa bu ikisinin aynı icra takibi  ile sağlandığı görülür.

3. Kiracının Dava Yoluyla Tahliyesi

       Kiracının dava yoluyla tahliyesi kanunda sınırlı şekilde sayılan birtakım özel sebeplerle mümkündür. Bu sebepler dışında kiracının dava yoluyla tahliyesi mümkün değildir. Bu sebepler şunlardır;

1. Kiraya Verenin Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
2. Kiraya Verenin İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
3. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
4. Yeniden İnşa Veya İmar Nedeniyle Tahliye
5. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye
6. Kira Bedelinin Ödenmemesi Üzerine İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
7. Kiracının Veya Eşinin Aynı Ilçede Konutunun Bulunması Sebebiyle Tahliye

a. Kiraya Verenin Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye: Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Kiraya verenin veya bahsedilen yakınlarının konut ihtiyacının samimi, gerçek ve zorunlu olması ve yargılama sırasında bunun ortaya konulması gereklidir. Örneğin kiraya verenin aynı muhitte kullanıma elverişli başka konutları varsa ihtiyaç sebebiyle tahliye talebi reddedilecektir.

b. Kiraya Verenin İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye: Kiraya Verenin konut ihtiyacı nedeniyle tahliye ile ilgili hususlar Kiraya verenin işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye için de geçerlidir.

c. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye: Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Kiraya veren/ev sahibinin kiralanan taşınmazı satması durumunda kiracı evden çıkmak zorunda değildir. Yeni malik mevcut kiracı ile kira sözleşmesini yenileyerek devam ettirebilir. Ancak yeni malik taşınmazı kendisi veya eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakması gereken kişilerin kullanımı zorunluluğu için almışsa bu durumu taşınmazı edindikten sonra 1 ay içerisinde kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Kiracının 6 ay içerisinde evi tahliye etmemesi durumunda kiralayan kira sözleşmesini ancak açacağı bir dava ile sona erdirebilecek ve kiracıyı tahliye edebilecektir.

d. Yeniden İnşa Veya İmar Nedeniyle Tahliye: Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Bu sebebe dayanılarak sözleşmenin feshedilebilmesi için imar veya inşanın esaslı olması ve bu işlemler sırasında evin kullanımın imkansız hale gelecek olması gerekir. Basit onarımlar için bu sebebe dayanılarak sözleşmenin feshi mümkün değildir.

e. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye: Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. 

f. Kira Bedelinin Ödenmemesi Üzerine İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: Sözleşmede kararlaştırılan kira bedeli kiracı tarafından eksiksiz olarak ve zamanında ödenmelidir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. 1 yıl veya daha uzun sözleşmelerde 2 haklı ihtar sonrasında ise tahliye davası için belirli bir süre geçmesine gerek yoktur. Kira yılının bitmesi beklenmelidir. İki haklı ihtarın bir kira yılı içerisinde ödenmeyen iki farklı aya ait kira bedellerine ilişkin olması gerekir. Kira bedelinin ödenmediği aylar yılın herhangi iki veya daha fazla sayıda ayı olabilir.

g. Kiracının Veya Eşinin Aynı Ilçede Konutunun Bulunması Sebebiyle Tahliye: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde kullanıma elverişli bir konutu mevcutsa kiracının tahliyesi mümkündür. Ancak kiraya verenin sözleşme kurulurken bu durumdan haberi varsa bu sebebe dayalı olarak sözleşmenin feshini talep edemeyecektir.

Tahliye davası açılması için dava açılmadan önce kiralayan tarafından kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekmektedir. İhtarnamede konut ve çatılı işyeri kiraları için ise en az 30 gün ödeme/aykırılıkları giderme vs. süresi verildiğini, kira bedelinin nereye ve nasıl yatırılması gerektiğini, verilen süre içerisinde ödeme yapılmaması halinde sözleşmenin feshi ile tahliye davası açılacağı hususunu, ödenebilir hale gelen ayları ve kira miktarlarını içermelidir. Eğer bildirim yoluyla tahliye sağlanamazsa ilamsız icra veya dava yoluyla  tahliye yollarına başvurulabilir.

       Tahliye taahhütnamesi kiracının taşınmaz belli bir tarihte boşaltmayı üstlendiği, kabul ettiği bir belgedir. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için bazı şartlar mevcuttur. Bu şartlar şunlardır;

1. Yazılı olarak düzenlenmesi
2. Taahhüdün bizzat kiracı veya yetkili temsilcisi (örneğin avukatı) tarafından verilmesi
3. Taahhüdün kiracının taşınmaz belli bir tarihte boşaltmayı üstlendiğine dair bir beyan içermesi
4. Taahhüdün kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte ve kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra verilmesi
5.  

       Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması ve işleme konulabilmesi için yukarıdaki şartları sağlaması gerekir. Bu hususların ispatı yükü kiracının üzerindedir.

       Bunlara ek olarak kiralananın aile konutu olarak kullanılması durumunda tahliye taahhütnamesinde her iki eşin de imzasının olması gerektiği hususu gündeme gelebilir. Uygulamada mahkemelerin bir eşin imzası olmadığı sebebiyle taahhütnameyi geçersiz kabul ettiği de tek eşin imzasının yeterli olacağını belirttiği de görülmektedir.

       Bir diğer husus ise, tahliye taahhüdünde yer alan imza ve tahliye tarihlerinin boş bırakılarak metne imza atılmasıdır. Bu boşlukların sonradan doldurulması her ne kadar geçersiz olsa da bu hususun ispat edilmesi yükü kiracıya aittir.  Bu hususun kiracı tarafından ispatlanamadığı durumda taahhütnamenin geçerli olduğu kabul edilecektir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/975 E., 2021/1108 K.  sayılı ve 28.09.2021 Tarihli İlamı).

       Kira sözleşmesi bakımından yazılılık bir geçerlilik şartı değildir. Dolayısıyla kira sözleşmeleri sözlü olarak da kurulabilir. Ancak sözleşme çerçevesinde bir uyuşmazlık çıkması durumunda kira başlangıcı, kira bedeli, kira ödeme tarihi, kira dönemi tespiti gibi konularda ispat sorunu söz konusu olmaktadır. Böyle durumlarda taraflar arasında bir kira sözleşmesinin olduğunun ve sair hususların mahkeme huzurunda  ispatlanması ile kanunda sayılan dava yoluyla tahliye sebeplerinden birinin de gerçekleşmesiyle kiracının kiralanandan tahliyesi mümkündür. 

       İspat hukuku noktasında; öncelikle kiraya verenin taşınmazda yaşayan, taşınmazı kullanan kişilerin kiracı statüsünde olduğunu ispatlaması gerekmektedir. Uygulamada bu ispat faaliyeti için kira ödemelerinin yapıldığı banka kayıtları ve buradaki açıklamalar, elektrik ve su faturaları ve bunların aboneliğinin kiracıya ait olması durumu kullanılabilmektedir. 

       Kira sözleşmesi akdedilirken tarafların kira sözleşmesine kira artış oranına ilişkin bir madde eklemesi mümkündür. Sözleşmede belirlenen bu oran ancak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmadığı ölçüde geçerlidir. Kira dönemi yenilendiğinde yapılacak kira artışında da temel olarak bu madde esas alınacaktır. Ancak tarafların sözleşmeye böyle bir madde eklememesi durumunda kanunun açık hükmü gereğince Borçlar Kanununun 344. maddesi hükmüne başvurulacaktır.

       Hükme göre; ‘’Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.’’

       Hükümden çıkarılan düzenlemeler özetle şu şekildedir;

• Tarafların kira sözleşmesine ekledikleri kira artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemelidir. Örneğin 2023 Aralık ayı bakımından bir önceki kira yılına ilişkin tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı %53,86 olmuştur. Bu oran her ay bakımından ve o aydan önceki 12 ayın ortalaması bakımından düzenli olarak yayınlanmaktadır.
• Taraflar kira artış oranı üzerinde bir anlaşma yapmadıysalar, kira bedeli yine bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla ve bunun yanında kiralanan durumuna ve hakkaniyete göre hâkim tarafından belirlenir.
• Eğer kira süresi 5 yılı bulmuşsa bu aşamada ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda, tarafların kira artış oranı üzerinde bir anlaşma yapıp yapmamaları fark etmeksizin yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet dikkate alınarak hakim tarafından belirlenir.
• Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak bu durumun istisnası aşırı ifa güçlüğü halidir. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak yukarıda belirtilen prosedürler geçerlidir.

       Kira süresinin 5 yılı bulması durumunda, kira artış oranı ve yeni kira bedeli üzerinde anlaşılamaması halinde bu hususun çözümü için yukarıda belirtilen prosedürün uygulanması için hakime başvurulması ‘’kira tespit davası’’ olarak isimlendirilir. Kira bedelinin belirlenmesi için, kira tespit davasını kiralayan, malik veya kiracı her zaman açabilir. Ancak bu dava, yeni sözleşme dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Kira ve tahliye hukukundaki bir diğer önemli dava türü ise ‘’kira uyarlama davası’’dır. Kira uyarlama davası; Türk Borçlar Kanununun md. 138 hükmünde ‘’Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. ‘’ şeklinde düzenlenmiştir.

       Hükümden özetle kira uyarlama davası açılabilmesi için aynı anda gerçekleşmesi gereken şartlar şu şekilde sıralanabilir;

• Sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasını talep etmek için öncelikli olarak taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunması gerekmektedir.
• Sözleşmenin kurulduktan sonra, taraflarca önceden öngörülemeyen ve öngörülmesi de mümkün olmayan olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
• Ortaya çıkan olağanüstü durum borçlu tarafından kaynaklanmıyor olmalıdır.
• Olağanüstü durum borçluyu aşırı ifa güçlüğüne düşürmeli ve sözleşmenin ifasını borçludan beklenemeyecek şekilde zorlaştırmış olmalıdır. 
• Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş olmalıdır.

     Konuyu düzenleyen TBK md. 351 hükmüne göre; ‘’Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.’’

       Kiraya veren/ev sahibinin kiralanan taşınmazı satması durumunda kiracı evden çıkmak zorunda değildir. Yeni malik mevcut kiracı ile kira sözleşmesini yenileyerek devam ettirebilir. Ancak yeni malik taşınmazı kendisi veya eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakması gereken kişilerin kullanımı zorunluluğu için almışsa bu durumu taşınmazı edindikten sonra 1 ay içerisinde kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Kiracının 6 ay içerisinde evi tahliye etmemesi durumunda kiralayan kira sözleşmesini ancak açacağı bir dava ile sona erdirebilecek ve kiracıyı tahliye edebilecektir.

       1 Eylül 2023 tarihi itibariyle kira ile ilişkili uyuşmazlıklar bakımından da dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk müessesesi getirilmiştir. 

       Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/B/1-a hükmüne göre; ‘’...Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:

a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar…’’

       Yeni düzenleme ile kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar için dava yoluna başvurmadan önce zorunlu olarak arabuluculuk sürecinin işletilmesi zorunludur. Ancak kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi işlemlerini gerçekleştirmeden önce arabulucuya başvurma zorunluluğu yoktur.

       Kira ve tahliye ile ilgili davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Neticede kira ve tahliye ile ilgili davalar taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

       Kira ve tahliye hukuku alanında söz konusu olan bazı dava türleri ve işler şunlardır;

• Tahliye Davası
• Kira Tespit Davası
• Kira Uyarlama Davası
• Kira farkı alacağı davası
• Kiralanandaki Ayıba İlişkin Delil Tespiti Davası
• Tahliye Taahhüdü İle İlgili Uyuşmazlıklar
• Kiralananın İlamsız İcra Yoluyla Tahliyesi
• Kira Bedelinin Ödenmemesi Halinde Kira Alacağı İçin İcra Takibi İşlemleri
• Kira Sözleşmesinin Düzenlenmesi
• Tahliye Taahhütnamesinin Düzenlenmesi
• Kira İlişkisinden Kaynaklanan Hususlarla İlgili İhtarnamelerin Düzenlenmesi

       Kira ve tahliye hukuku, tahliye davası avukatlık ve danışmanlık ücretleri müvekkil ile avukat arasında somut olayın özelliklerine göre değişkenlik gösterir ve taraflar arasında serbest bir biçimde belirlenmektedir. Bu noktada avukatlar için asgari ücret niteliği gösteren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) önem arz eder. Avukatların bu tarifede belirtilen ücretlerin altında bir ücretle iş alması yasaktır. Bu asgari ücretler davaların karmaşıklığına, mahkemesine, sürecin uzunluğuna ve diğer faktörlere bağlı olarak değişebilir. Ayrıca avukatlık asgari ücret tarifesi her yıl yenilenir ve güncellenir. Bunun yanında Ankara Barosu Avukatlık Tavsiye Ücret Tablosu mevcuttur. Bu ücret tarifesinin bir öneri niteliği taşıdığı da belirtilmelidir. Avukatlık ücretleri yine avukat ve müvekkil arasında; asgari ücret tarifesi, çalışma saatleri, davaya hazırlık süreci, delil toplama işlemleri, savunma stratejilerinin belirlenmesi, duruşmalar, müvekkil ile iletişim, avukatın deneyimi, uzmanlığı, bulunduğu şehir veya bölge gibi faktörlere bağlı olarak serbest bir şekilde belirlenmektedir.

       Neticede belirtmek gerekir ki; kira ve tahliye hukuku en çok prosedüre sahip olan hukuk alanlarından biridir. Kira ve tahliye ile ilgili hemen her husus sıkı ve detaylı biçimde düzenlenmiş sürelere, ihtarname şartlarına vs. bağlanmış durumdadır ve kira ve tahliye ile ilgili hükümler teknik bir düzenlemeye sahiptir. Ayrıca kira artış bedeli gibi hususlarda sıklıkla değişen oranlar söz konusu olmaktadır. Kira ve tahliye hukukunda düzenlenen fesih dönemi, fesih bildirim süresi gibi sürelere uyulmaması, sürelerin kaçırılması gibi durumlarda ilgili hakkın tekrar ileri sürülebilmesi veya kullanılabilmesi 1 ila 6 yıl kadar gecikebilmektedir. Dolayısıyla kira ve tahliye hukuku ile ilgili iş ve uyuşmazlıklar bakımından alanında uzman bir avukattan hukuki yardım alınması oldukça önemlidir. 

Önemle belirtmek gerekir ki bu yazıdaki bilgilerin tamamı genel bir bilgilendirme içermekte olup hukuki danışmanlık ve reklam gibi algılanmamalıdır.  Yaşanılan her bir olay ve uyuşmazlığın bağımsız biçimde ayrı bir hukuki değerlendirmeye tabi tutulması gerekir. Ayrıca her bir hukuki konu ve meselenin çözümü uzman bilgisi gerektirmektedir. Bu sebeple de karşı karşıya kaldığınız hukuki uyuşmazlıklar ve olaylar için yetkin bir avukattan hukuki danışmanlık almanızı, Yargıya taşınan uyuşmazlıklar açısından da dosyalarınızı yetkin bir avukat aracılığı ile takip etmenizi öneririz. Yukarıdaki makale ile ilgili olarak veya her türlü hukuki destek ve danışmanlık için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.