Kira Sözleşmesinde Aidat ve Ortak Gider Sorumluluğu

Kira sözleşmesinde “her türlü yönetim gideri ve ortak giderin kiraya dahil olduğu” ifadesi varsa, kiracı sözleşme kapsamında bu giderlerden sorumlu tutulamaz. Taraflar arasında serbestçe belirlenen bu hükme göre, yönetim giderleri, ortak giderler ve aidat gibi ek masraflar kira bedeline dahil edilmiş sayılır. Dolayısıyla, ortaya çıkabilecek ek giderlerin ödenmesinden yalnızca kat maliki – yani mülk sahibi – sorumludur. Bu durum, sözleşmenin açık hükmü nedeniyle kiracının ek mali yükümlülüklerle karşılaşmamasını sağlar.

Kira sözleşmesinde "her türlü yönetim gideri ve ortak giderin kiraya dahil olduğu"nun yazılı olması halinde aidat alacağından dolayı kiracıya gidilemez, sorumluluk sadece kat malikinindir. İstanbul BAM 35. HD, E. 2020/2246, K. 2020/1920, 17.11.2020

Davacı: X1 Alışveriş Merkezi'nde yer alan 1.kat 12-13-14 numaralı mağazalarda kiracı olarak bulunan davalı şirket mağazalarının 01.01.2011 tarihinden beri kira sözleşmesi ile kullanıldığını, alışveriş merkezinin ortak giderleri için yapılan icra takibine kötü niyetle itiraz edildiğini, Kat Mülkiyeti Kanunu 20. maddesi gereğince giderlerden sorumlu olduğunu, davalının ortak giderlerin tahsili için başlatılan icra takibine itiraz ettiğini, itirazın haksız olduğunu iddia ederek itirazın iptaline, takibin devamına, davalının %20'den aşağı olmamak üzerek icra inkar tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı: Davalı şirketin tacir olması sebebiyle uyuşmazlığa bakma görevinin Ticaret Mahkemesine ait olduğunu, yetkili mahkemenin Bakırköy Asliye Ticaret Mahkemesi olduğunu, davaya bakan mahkemenin görevsiz olduğunu, davacı tarafın "X1 Alışveriş Merkezi Yöneticiliği" olarak yazıldığını, tüzel kişiliği olmayan davacının dava açamayacağını, dava ehliyeti olmadığını, davanın kiralayan şirkete ve maliklerine ihbar edilmesini, kiralayan ile yaptıkları sözleşmenin 7.2 maddesi gereğince belirlenen kira bedelinin içine "ortak alan giderleri, reklam giderleri velhasıl tüm giderler dahildir" denildiğini, bu nedenle kiralayan durumundaki yönetimin ayrıca bir ortak gider talebinde bulunamayacağını, kira sözleşmesinden itibaren dört yıla yakın zaman süresince hiçbir aidat talep edilmediğini, kiralayan şirketle davacı AVM maliklerinin aynı kişiler olduğunu, bunun yanında aidat miktarının yıllara göre ayrım yapılarak istenmediğini, faiz talebinin yersiz olduğunu, bu sebeple davanın reddine, haksız yere icra takibi yapan ve aynı zamanda kötü niyetli olan davacı tarafın %20'den aşağı olmamak üzere kötü niyet tazminatına hükmedilmesine karar verilmesi istemiştir.

Yargılama sürecinde davalının talebi üzerine dava ihbar edilmiştir.

Mahkeme: Davanın kabulüne ve %20 icra inkar tazminatına hükmetmiştir.

Dairemizin 2016/98-95 sayılı kararı ile eksik inceleme nedeniyle karar kaldırılmış, ilk derece mahkemesi yeniden yaptığı yargılama sonucu davanın 90.454,00 TL bölümüne yönelik kısmen kabulüne, icra inkar tazminatına karar vermiştir.

İstinaf sebepleri: Davalı süresinde sunduğu istinaf başvuru dilekçesinde; davacı tarafın tüzel kişiliği olmadığından dava ehliyeti bulunmadığını, bilirkişi raporunun yetersiz olduğunu, AVM kat malikleri ile kiralamayı yapan şirketin ve davacı yönetimin esasen aynı kişiler olduğunu, yönetici K1'un şirketin de yönetim kurulu üyesi olduğunu, yaklaşık 5 sene boyunca ihtilafsız şekilde kiralanan yerin kullanıldığını, bu sürede ortak gider talebi bulunmadığını, davacının dürüstlük kuralına aykırı hareket ettiğini, davacının gecikme tazminatı talep etmediğini, mahkemenin talebi aşar şekilde karar verdiğini belirterek kararın kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:

Yasal dayanak:Hukuk Muhakemeleri Kanunu;190, 191. maddeleri,

Türk Medeni Kanunu 6. maddesi,

Türk Borçlar Kanunu 299, 301, 310, 315, 313, 341, 351. maddeleri,

Yargılama konusu olayda:Davalının, davacının yönetici olduğu taşınmazda A blok D giriş 12-13-14 nolu bağımsız bölümlerin kiracısı olduğu, kiralayanın ise F1 Gayrimenkul Yönetimi Ticaret A.Ş. olduğu, bağımsız bölüm maliklerinden K7 ve K8'nun kiralayan şirketin ilk yönetim kurulu üyeleri olduğu, İstanbul Anadolu 12. İcra Müdürlüğünün 2015/1637 esas sayılı dosyasıyla Ocak 2011-Ocak 2015 arası ortak giderlerin tahsili talepli ödeme emrinin davalıya 27/01/2015 tarihinde tebliğ olduğu, davalının 28/01/2015 tarihinde süresinde itirazı üzerine takibin durduğu,

İş bu davanın 26/12/2016 tarihinde süresinde açıldığı;

Mahkemenin tapu kaydı, yönetim planı, takibe konu aidatlara ilişkin kat malikleri kurul kararı, işletme projesi ve tebliğine ilişkin belgeleri üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırdığı, yapılan bilirkişi incelemesi neticesinde davalının takibe konu aidatları ödemediği, ancak işletme projesi tebliğ edilmediğinden gecikme tazminatına takip tarihinden itibaren hükmedildiği;

Davalının, ihbar olunan şirketle yaptıkları kira sözleşmesine göre kira bedellerinin içerisine ortak giderlerin de dahil olduğunu, davacı yönetim ile kiralama yapan şirketin aynı kişilerden oluştuğunu gerekçe göstererek davacının dürüstlük kuralına aykırı hareket ettiğini ileri sürdüğü,

Kira sözleşmesi sureti incelendiğinde davalı ile F1 Gayrimenkul Yönetimi Ticaret A.Ş. arasında 01/01/2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 7.2 maddesinde "ortak alan giderleri ve reklam giderleri velhasıl tüm giderler"in kira bedeline dahil olduğunun düzenlendiği, şirketin o tarihteki yönetim kurulu başkanının K3, başkan yardımcısının K2, yönetim kurulu üyelerinin ise K4, K5, K6, K7, K8, K9 ve K1 olduğu, davacı site yöneticisinin ise 2011-2013 yıllarında K3, 2014 ve sonrasında ise K1 olduğu, K1'un önceki yıllarda da site yönetiminde başkan yardımcısı olduğu,

Kira sözleşmesini yapan şirketin yapmış olduğu sözleşmenin yapıldığı tarih itibariyle geçerli olduğu, bu hususta taraflarca bir çekişme bulunmadığı,

Mecurun bulunduğu AVM'nin yönetiminin ve yönetim şirketinin değişmiş olması durumunda TBK 310. maddesi gereğince yeni yönetim şirketinin sözleşmenin tarafı olduğu, çatılı iş yeri niteliğindeki mecurun kira sözleşmesinin geçerli olduğu,

Davacı yönetim ile kiralama yapan şirketin birbirlerin devamı olduğu açık olup aynı kişilerden teşekkül ettiği, böyle olmasaydı dahi davacı yönetimin kira sözleşmesinden haberdar olduğu ve objektif iyi niyet kurallarına uygun hareket etmediği, davacının kira sözleşmesinin nispiliği gereği kendilerini bağlamayacağı yönündeki savunmasının da hakkın kötüye kullanılması mahiyetinde olduğu ve davalıdan ortak giderleri ayrıca talep edemeyeceği,

Davacı yönetimin kat maliklerini temsilen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 20. madde gereğince ortak gider talep edemeyeceği, ortak giderin kira bedeli içinde kiralayan yönetime ödenmiş olduğu, bunun yanında Kat Mülkiyeti Kanunu 38. maddeye göre yönetimin kat maliklerinin vekili olduğu, kat maliklerine kira içinde ödenen ortak giderlerin bir de maliklerin vekili olan yönetime ödenmesinin mümkün olmadığı, bu nedenle kararın yerinde olmadığı ve davalı lehine kötü niyet tazminatına hükmedilmesinin gerektiği anlaşılmıştır.

Dairemiz ilk derece mahkemesi kararını hem maddi olay, hem de hukuka uygunluk bakımından incelemeye tabi tutarak tespit edilen yargılama hatalarını bizzat düzeltmek amacıyla yapılan inceleme sonunda; dairemizce duruşma yapılmasına gerek olmadığı, dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlara, yasal gerektirici nedenlere göre davacının istinaf taleplerinin reddine,

Ancak; Davacı yönetimin kiralayan olarak veya kat maliklerini temsil eden vekil olarak geçerli bulunan kira sözleşmesinde "her türlü yönetim gideri ve ortak giderin kiraya dahil olduğu" yazılı olduğu, kira bedellerinin ödendiği, kira ile ödenen ortak giderin yeniden tahsili için icra takibi yapmasında haksız olduğu, davanın esastan reddi gerektiği,

Kira bedeli içinde ödenmiş bulunan ortak giderlerin tahsili için kötüniyetli icra takibi yapmış olduğundan davalı lehine kötüniyet tazminatına hükmedilmesi gerektiği halde davanın kısmen kabulüne yönelik kararın yanlış olduğu, yanlışlık duruşma yapılmaksızın tamamlanacak nitelikte olduğundan HMK 353/1-b/2 maddesi gereğince davalının istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile mahkeme kararının kaldırılması ve düzeltilmesi gerektiği kanaatine varılmıştır.

H Ü K Ü M :Yukarıda açıklanan nedenlerle,

A)Davalının istinaf başvurusunun kısmen KABULÜNE,

İlk Derece Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA,

Davacının açtığı icra takibine itirazın iptali davasının ESASTAN REDDİNE,

Davacının kira sözleşmesinde açık hüküm bulunmasına, kira bedelinin yönetim ve ortak giderleri dahil olarak belirlenmesine ve kira içinde ödenmesine rağmen icra takibi yapmış olmasından dolayı haksız ve kötüniyetli olduğu açıkça belli olduğundan takip konusu asıl alacak olan "203.521,50" TL'nin %20'si oranında kötü niyet tazminatının davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

Davacının yatırdığı başvurma harcının mahsubuna,

Peşin yatırılan nispi karar harcından 54,40 TL'nin mahsubuna, kalanının talep halinde yatırana iadesine,

Davacı tarafından yapılan masrafların kendi üzerinde bırakılmasına,

Davalı kendisini bir vekille temsil ettirdiğinden dolayı AAÜT gereğince hesap edilen 22.696,51 TL vekalet ücreti taktirine, bu paranın davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

B) Davalının sair istinaf taleplerinin reddine,

Davalı tarafından peşin yatırılan istinaf başvuru harcının mahsubuna,

Davalının yatırdığı karar harcının talep halinde yatırana iadesine,

Davalı tarafından yapılan masrafların 36,00 TL tebligat, 32,00 TL posta ücreti, 54,40 TL karar harcı 121,30 TL başvurma harcı olmak üzere toplam 243,60 TL'nin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

İcranın geri bırakılması için dairemizce 11/04/2019 tarihinde verilen kararın kaldırılmasına,

İcranın geri bırakılmasına yönelik mehil vesikası için yatırılan teminatın yatırana iadesine,

Gider avansından kalanın talep halinde yatırana iadesine,

Dair karar dosya üzerinde, tarafların ve vekillerinin yokluğunda oy birliği ile HMK 362/1-b maddesi gereğince KESİN olarak verildi, açıkça anlatıldı.17/11/2020