İpotek Nedir? İpotek Terkin ve Kaldırılması Davası

İpotek, kişisel bir alacağı güvence altına almak için kurulan, bu alacak ödenmediği takdirde alacaklıya konusu olan taşınmazın paraya çevrilmesini isteme ve satış bedelinden alacağını elde etme yetkisi veren, borçlunun kişisel sorumluluğunun ortadan kaldırmayan taşınmaz rehni türüdür.

• Yazılı tescil istemi 
• Geçerli bir kazanma nedeninin varlığı ve buna dayanılarak tapu kütüğüne yapılmış bir tescilin bulunması 
• İpoteğin Özellikleri
• Kıymetli evrak niteliğinde senede bağlanamaz.
• Borçlu ve malik farklı kişiler olabilir. 
• İkincil bir haktır.

İpotekli taşınmazın maliki kendi kişisel borcu için ipotek vermişse borçtan yalnızca taşınmazla değil tüm mal varlığı ile kişisel olarak sorumludur. Alacağı ipotekle güvence altına alınmış bir alacaklı, alacağını takip yaparak elde etmek isterse kural olarak önce rehnin paraya çevrilmesi yolu ile takip yapmak zorundadır. Rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapıldığında, rehinli malın satış bedeli alacağı karşılamaya yetmezse rehinli alacaklı, rehinle karşılanamayan kısım için borçlunun diğer mal varlığı üzerinde haciz veya iflas yoluyla takip yapabilir.

Değerini aşan bir borç için ipotek edilmiş olan bir taşınmazı edinen kimse, borçtan bizzat sorumlu değilse icra takibine başlanmadan önce, satın alma bedelini ödeyerek taşınmazı ipotekten kurtarabilir. Taşınmazı karşılıksız olarak edinen kimse de takdir edeceği bedeli ödeyerek bu hakkı kullanabilir. İpotekten kurtarma hakkı, alacaklılara altı ay önce yapılacak yazılı ihbarla kullanılabilir. İpotekten kurtarma bedeli, alacaklılar arasında sıralarına göre dağıtılır.

1. Anapara İpoteği: Yalnızca doğmuş ve önceden tutarı belli bir borç için kurulan ipotek türüdür. TMK m.851/1’de düzenlenmiştir:

Madde 851- “Taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir.”

2. Üst Sınır İpoteği: Alacak tutarının önceden belli olmaması durumunda kurulan ipotek türüdür. TMK m.851’de düzenlenmiştir.

‘’…Alacağın miktarının belli olmaması hâlinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir…’’

3. Zincirleme İpotek: Birden çok taşınmaz üzerinde tek borcun güvencesi olarak ipotek kurulmasıdır. Bunun için taşınmazlar borçlunun ya da borçtan zincirleme sorumlu olanların mülkiyetinde bulunmalıdır.
4. İpotek Derecesi: İpoteğin tapu kütüğünde yazımının yapıldığı derecedir.
5. Boşalan Dereceden Yararlanma Hakkı: Bir ipoteğin kendi derecesinden üst derecede boşalma olması durumunda boşalan üst dereceye yükselmesidir.
6. Saklı Tutar: Taşınmaz sahibi bir tutar belirler, bunu saklı tutar ve bu tutarı ileride kullanılması için bir dereceyi dolduracak biçimde tapu kütüğüne yazdırır. Buna saklı tutar denir.
7. İpotek Artırımı: Önceden kurulmuş bir ipoteğin tutarının resmi senet düzenlenerek arttırılmasıdır.
8. İpoteğe Güvence Eklenmesi: Bir taşınmazın resmi senet düzenlenerek önceden kurulmuş bir ipoteğin alınmasıdır.
9. İpotekten Kurtarma: İpotek alacaklısının istemiyle tapu kütüğüne istem belgesi düzenlenir ve bir ipotek kapsamında yer alan taşınmazlardan bir ya da birkaçının kapsam dışına çıkarılmasıdır.
10. İpotek Alacağının Geçirimi: Alacaklı tarafından ipotek alacağının noterde düzenlenmiş sözleşme veya resmi senetle bir başkasına aktarılması işlemidir.
11. Oranlama Anlaşması: İpoteğin kurulumu sırasında ya da sonradan birden çok ipotek alacaklısı arasında yapılan ve taşınmazın paraya çevrilmesi durumunda, üst derecedeki ipoteğin öncelikli olması hakkının kaldırılarak, alacak tutarları arasındaki orana göre satış tutarının bölüşülmesini öngören bir anlaşmadır.

İpoteğin kaldırılması istemi, yolsuz tescil edilmiş durumdaki ipotek hakkının düzeltilmesi talebidir. Bu talep, ipoteğin kaldırılması (fekki) davası yoluyla ileri sürülür. İpoteğe dair yolsuz tescilin tashihi, rehinli alacaklının rızasıyla mümkündür. Rehinli alacaklının muvafakati yoksa ipoteğin kaldırılması (fekki) davasını açmak gerekir. İpoteğin kaldırılması davası, hukuki niteliği açısından tapu sicilini düzeltme davasıdır. Söz konusu dava, niteliği itibariyle ayni davadır.

İpoteğin kaldırılması davasının açılması ipotek hakkının yolsuz tescil edilmesine bağlıdır.

İpoteğin kaldırılması davasında davacı gerçek hak sahibi olan kişidir. Bu kişi yolsuz tescil sebebiyle zarar görme riski altında bulunan maliktir. Bu davada ispat yükü davacı üzerindedir. Davacı, ispat yükü gereği ipoteğe dair tescilin yolsuz tescil olduğunu ve davanın, üçüncü kişi konumundaki yeni hak sahibine karşı açılması halinde, üçüncü kişinin kötü niyetli olduğu ispatlanmalıdır. Davalıysa aslında hak sahibi olmamasına karşın tapuda hak sahibi olarak görünen kişidir.

İpoteğin kaldırılması davası zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Dava, davaya konu taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır.

Önemle belirtmek gerekir ki bu yazıdaki bilgilerin tamamı genel bir bilgilendirme içermekte olup hukuki danışmanlık ve reklam gibi algılanmamalıdır. Yaşanılan her bir olay ve uyuşmazlığın bağımsız biçimde ayrı bir hukuki değerlendirmeye tabi tutulması gerekir. Ayrıca her bir hukuki konu ve meselenin çözümü uzman bilgisi gerektirmektedir. Bu sebeple de karşı karşıya kaldığınız hukuki uyuşmazlıklar ve olaylar için yetkin bir avukattan hukuki danışmanlık almanızı, Yargıya taşınan uyuşmazlıklar açısından da dosyalarınızı yetkin bir avukat aracılığı ile takip etmenizi öneririz. Yukarıdaki makale ile ilgili olarak veya her türlü hukuki destek ve danışmanlık için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.