Türk kira ve tahliye hukuku bakımından konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kiralanandan tahliye edilebilmesi sınırlı sayıdaki hallerde mümkündür. Bu hallerden birinin kiralayanın (ev sahibinin) veya eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya çatılı işyeri ihtiyacının doğmasıdır.

Türk Borçlar Kanununun md. 350/1 hükmüne göre; ‘’Kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.’’

Kanunun hükmünden de anlaşıldığı üzere kiraya veren, kendisinin ve kanunda sayılan bazı yakınlarının konut veya çatılı işyeri ihtiyacı doğması halinde kanunda yazılı sürelere uyarak kiracının kiralanandan tahliyesini dava yolu ile sağlaması mümkündür.

İhtiyaç sebebiyle tahliye taleplerinde tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatı gerekir. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2019/4734 K. tarihli ilamına göre; İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatlanması gerekmektedir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Yargılama devam ederken kiralananın ihtiyaçlı tarafından satılması nazara alındığında ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu kabul edilemez.

Bazı durumlar ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu hususunda bir nevi karine teşkil etmektedir. Örneğin yargı kararlarında; kiraya verenin kendisinin de kirada oturması, kiralanan için bulunduğu ihtiyaç sebebiyle tahliye bakımından gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyacın mevcut olduğu şeklinde kabul edilmiştir.

Aşağıda yer verilen Yargıtay içtihatları konu bakımından önem arz etmektedir;

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2013/12007 E. ve 2013/14454 K. numaralı ilamına göre;

‘’Reşit olan kişi, ailesi ile birlikte yaşamaya zorlanamaz; bu sebeple ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu kabul edilerek kiracının tahliyesi istenebilir.’’

Yine Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2013/1495 K. sayılı ilamına göre;

‘’Olayımıza gelince; davacının halen kirada oturmakta olduğu hususu dosya kapsamı ile sabit olup, esasen bu husus mahkemenin de kabulündedir. Mahkemece her ne kadar davacının tahliye tehdidinin ispatına yönelik delil bildirilmediğinden ve tahliye tehdidini ispat edemediğinden bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de, konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterli olup, ayrıca tahliye tehdidi altında bulunması gerekmemektedir. Davacının kirada oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.’’

Bununla birlikte; ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında, ev sahibinin başka taşınmazlarının da mevcut olduğu iddiasıyla tahliye talebinin reddedilmesi mümkün değildir. İhtiyacın gerçek, zorunlu ve samimi olduğunun ispatı noktasında ev sahibine ait başka taşınmazların bulunup bulunmadığı hususu önemlidir. Ev sahibine ait kullanıma uygun ve halihazırda boş bulunan başka taşınmazların mevcudiyetinin, bu yönde iddiası bulunan kiracı tarafından ispatlanması gerekmektedir. Nitekim Yargıtay; ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında; davalının davacıya ait başka taşınmazların olduğu beyanının yeterli olmayıp, taşınmazların boş olduğunun ispatının da gerektiğini ifade etmektedir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2015/6245 E.,  2015/9532 K. sayılı ilamına göre;

‘’...Dava, konut ihtiyacı sebebiyle tahliye istemine ilişkindir…Mahkemece davanın üç aylık fesih bildirim sürelerine uyulmadan açıldığını ayrıca davacının ve davacının anne-babasının aynı ilçe de dahil olmak üzere değişik niteliklerde birden çok taşınmazlarının bulunduğunu belirterek davanın reddine karar verilmiştir…Hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir…Davalı, davacıya ait başka taşınmazların olduğunu beyan etmekte ise de bu taşınmazların boş olduğunu iddia ve ispat edememiştir. Bu bakımdan mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…’’

        Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/7280 E, 2015/10980 K. sayılı ve 10.12.2015 tarihli ilamına göre de;

     ‘’...Yargılama devam ederken eczane olarak kullanılan bu yer tahliye edilmiş olup ihtiyacı karşılar niteliktedir. Bu durumda ihtiyacı karşılayan ve boş olan başka bir taşınmazın bulunması karşısında davacının ihtiyacının gerçek ve zorunlu olduğundan bahsedilemez. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken tahliyeye karar verilmesi doğru değildir...’’

     Aşağıda yer verilen yakın tarihli yerel mahkeme kararı da konu bakımından emsal bir karar niteliğindedir;

     Davaya konu olayda kiraya veren; 9 yıldır ve halihazırda 1800,OO-TL kira bedeli ile kiralanan taşınmazda oturan kiracısını kendisinin konut ihtiyacı sebebiyle tahliye etmek istemiştir. Kiracının evden çıkmak istememesi üzerine 01.03.2024 tarihinde İhtiyaç Sebebiyle Tahliye davası açılmıştır. 

     Ankara 5. Sulh Hukuk Mahkemesinde görülen davada; 01.03.2024 tarihinde açılan dava, 55 gün sonra görülen ön inceleme duruşmasında, ilk celsede, 25.04.2024 tarihinde karara bağlanarak kiracının tahliyesine karar verilmiştir. Mahkeme tahliye kararına gerekçe olarak; kiracının ödediği aylık 1800 lira kira bedelinin, TÜİK verileri uyarınca sulh hukuk mahkemelerinde görülen tahliye davaları için 2024 yılında 28 bin 250 TL olarak belirlenen istinaf sınırının altında olması ve ev sahibinin ihtiyacı olmasını göstermiştir.

     Mahkeme kararı kesin olarak ve bir üst mahkemeye başvuru yolu, istinaf kanun yolu kapalı olarak verilmiştir. Zira dava değeri olan yıllık kira bedeli, 2024 yılı istinaf başvurusunun parasal sınırını oluşturan 28.250,00-TL’nin altında kalmaktadır.

     Neticede kira bedelinin rayiçe göre oldukça düşük olduğu ve ev sahibinin konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun gerekli belge ve tanıklarla ilk duruşmada açıkça ispat edilmesi neticesinde dava uzamamış ve istinaf sınırının altında kaldığından kesin bir tahliye kararı ile sonuçlandırılmıştır. Kararın ihtiyaç sebebiyle tahliye davaları bakımından emsal teşkil etmesi beklenmektedir.