Önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyet ilişkisi çerçevesinde bir paydaşın taşınmazdaki payını üçüncü kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara bu payı öncelikle alma yetkisi tanıyan yasal bir haktır. Ancak bu hakkın dava yoluyla ileri sürülebilmesi için, önalım talebinde bulunan kişinin dava konusu taşınmazda paydaş sıfatını dava süresince koruması gerekir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2017/12785 E. ve 2020/335 K. sayılı kararında bu hususa açıkça değinilmiştir. Karara göre, davacı yargılama sırasında dava konusu taşınmazda pay sahibi olmaktan çıkmışsa, artık aktif dava ehliyetinden söz edilemeyecek ve dava esasa girilmeden reddedilecektir. Çünkü önalım hakkı, ancak paydaş sıfatına sahip olan kişiler tarafından kullanılabilir.
Somut olayda davacının, dava devam ederken taşınmazdaki payı sona ermiş, başka bir deyişle malik sıfatını yitirmiştir. Yargıtay, davacının dava konusu taşınmazda payı kalmadığı için artık aktif dava ehliyetinin bulunmadığını belirterek, mahkemenin ret kararını gerekçesi değiştirilmek suretiyle onamıştır.
Bu karar, uygulamada önalım hakkının kullanılmasında zamanlamanın ve paydaş sıfatının ne denli kritik olduğunu bir kez daha ortaya koymuştur. Davacılar, önalım hakkına dayalı davalarda yalnızca davanın açıldığı tarihte değil, hükmün kesinleşeceği ana kadar da malik sıfatını korumak zorundadır. Aksi takdirde, dava esasa girilmeksizin aktif dava ehliyeti yönünden reddedilecektir.
YARGITAY KARARI:
14. Hukuk Dairesi 2019/1471 E. , 2020/573 K.
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 13.08.1999 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 18.10.2018 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi taraf vekillerince istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davacı vekili, 13.08.1999 tarihli dilekçesi ile davacının paydaşı olduğu ... ili, ... ilçesi, 347 parsel sayılı taşınmazda 25/320 oranındaki payını kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığı dava dışı ...'e sattığını, inşaata başlanmaması üzerine müvekkilinin ilgili tapu müdürlüğüne gitmesi ile 25/320 payın 17/320'sinin ... tarafından davalıya satıldığını öğrendiğini belirterek, adı geçen davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir.
Davalı tarafa dava dilekçesi ilanen tebliğ edilmiş, duruşmalara gelmemiş, davaya cevap vermemiştir.
Mahkemece, davanın kabulü ile dava konusu 347 parsel sayılı taşınmazda davalı ... adına kayıtlı 17/320 payın iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmiş, hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 13.04.2015 günlü ve 2014/12431 Esas - 2015/3987 Karar sayılı ilamı ile "...Dava dilekçesinin, davalının tapu müdürlüğüne bildirilen "... Mah. ... Cad. 21/c" adresine Tebligat Kanununun 35. maddesine göre tebliğ edilmesi gerekirken, ilanen tebliğ edilmesi kanuna aykırıdır.
Bu nedenle dava dilekçesi mahkemece davalıya usulüne uygun şekilde tebliğ edilerek taraf teşkili sağlandıktan sonra davanın esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken HMK'nın 27. maddesi hükmüne aykırı şekilde davalının savunma hakkı kısıtlanarak hüküm kurulması doğru görülmemiştir" gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama neticesinde davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, taraf vekilleri temyiz etmiştir.
1)Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya kapsamına göre davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2)Davalı vekilinin temyizine gelince;
Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; dava konusu 347 parsel sayılı taşınmazın dava dışı paydaşları tarafından 03.03.2015 tarihinde kat irtifakına geçilmesi için ilgili tapu sicil müdürlüğüne talepte bulunulması üzerine kat irtifakı kurulduğu, davacının dava konusu taşınmazda payının kalmadığı anlaşılmıştır. Önalım hakkının kullanılabilmesi için davacının payının hüküm kesinleşinceye kadar korunması gerektiğinden, dava konusu taşınmazda payı kalmayan davacı için aktif dava ehliyeti bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddi gerekirken yazılı gerekçe ile reddi doğru değil ise de hüküm sonucu esas bakımından usul ve Kanuna uygun olduğundan HUMK 438/son maddesi gereğince hükmün gerekçesinin değiştirilerek onanması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenle; davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bent uyarınca davalı vekilinin temyiz itirazının kabulü ile yukarıdaki şekilde hükmün DEĞİŞTİRİLEREK ve DÜZELTİLMİŞ bu şekli ile ONANMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
20.01.2020 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
